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房地产企业取得棚户区改造专项资金如何财税处理

发布时间:2022/08/12 点击量:0

棚户区改造按规定是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭的住房条件而推出的一项民心工程。随着国家棚户区改造规划以及各项政策的出台,有部分房地产企业已开始积极参与其中。房地产企业收到棚改专项资金应当如何财税处理?

  一、增值税。《国家税务总局关于取消增值税扣税凭证认证确认期限等增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2019年第45号)规定,纳税人取得的财政补贴收入,与其销售货物、劳务、服务、无形资产、不动产的收入或者数量直接挂钩的,应按规定计算缴纳增值税。根据这个文件,我们需要抓住两个关键词“销售”和“数量”。棚户区改造资金专项用于支持城市棚户区改造项目,包括城市棚户区改造项目中的征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出。简而言之,该专项资金是棚改项目的建设资金,与“销售”无关,不适用国家税务总局公告2019年第45号的规定,不需要缴纳增值税。

  二、企业所得税。根据财税[2011]70号文规定:凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除:(一)企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件;(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;(三)企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。财综〔2012〕60号中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》明确了该资金专门的资金管理办法或具体管理要求;即满足财税[2011]70号文不征税收入第二条规定;如果房地产开发企业对棚改专项资金进行了专门核算,即满足财税[2011]70号文不征税收入第三条规定。因此,棚改专项资金属于不征税收入。同时,由于棚改专项资金属于不征税收入,在5年(60个月)内未发生支出且为缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分,应计入取得该资金第六年的应收收入总额;如果将棚改专项资金计入应税收入,则财政性资金发生的支出,允许在计算应纳税所得额时扣除。

  三、土地增值税。首先,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。棚户区改造资金专项用于支持城市棚户区改造项目,包括城市棚户区改造项目中的征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出,与转让房地产没有任何关系,所以不存在并入土地增值税应税收入的说法。其次,虽然棚户区改造专项资金是用于城市棚户区改造项目中的征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出,棚户区改造项目中的征收、安置房建设(购买)和相关配套基础设施建设等支出组成房地产的开发成本,但在计算土地增值税时,是否应当扣除棚户区改造专项资金?目前尚无明确规定,如果说从开发成本中扣除,对房地产企业来说无疑是一个极大的打击。

  四、会计处理。棚户区改造专项资金实行“专款专用”的财政性资金,具体会计处理如下:

  1.公司收到拨款时,借记“银行存款”科目,贷记“专项应付款”科目。

  2.拨款使用时,借记“开发成本”等科目,贷记“银行存款”等科目。

  3.拨款项目完成后,形成各项资产的部分,应按实际成本,借记“开发产”等科目,贷记“开发成本”等科目;同时按形成资产的价值,借记“专项应付款”科目,贷记“资本公积——拨款转入”科目。

  4.拨款项目完成后,如有拨款结余需要上交的,借记“专项应付款”科目,贷记“银行存款”